Además, se aborda la realidad de la vivienda asequible para los promotores, en un contexto donde los costes de construcción y las limitaciones administrativas pueden reducir mucho los márgenes. Todo esto se pone en contexto con el aumento de los visados de obra nueva, un dato positivo que apunta a más actividad, aunque su impacto en el mercado tardará todavía en notarse.

De hecho, se construye menos de lo que se necesita, por una mezcla de fallas que se retroalimentan. "Hay una combinación de falta de suelo finalista y también de falta de financiación para ese suelo, porque los procesos de desarrollo son tan largos que pocos vehículos de inversión apuestan por ese desarrollo si son operaciones que no van a dar rendimiento hasta dentro de 5, 10, o 15 años".

Esta diversificación geográfica y de producto, con el lanzamiento de Direct Investments para la compra directa de propiedades a través y con el asesoramiento de Urbanitae, no es óbice para seguir creciendo. "Este año, más que en el crecimiento –que siempre es un factor importante– estamos enfocándonos en sembrar para el futuro. Aun así, esperamos cerrar el año con un crecimiento en financiación de entre el 50 y el 60%".

"Hemos seguido mucho con el residencial. Estamos haciendo muchas cosas en costa, que, lamentablemente van mucho más enfocadas al comprador internacional. Pero es donde realmente hay valor ahora", apunta José María Gómez-Acebo, director de Relaciones Institucionales de Urbanitae. "Cada vez ampliaremos el espectro, también fuera de España", apunta Gómez-Acebo en un animado debate con Jorge Ginés, director general de Asprima; Miguel Ángel Gómez Huecas, presidente de Amadei (Asociación Madrileña de Empresas Inmobiliarias) y Mikel Echavarren, CEO de Colliers España y Portugal.

Uno de los puntos de debate, las previsiones para el segundo semestre y si, como implicó la ministra de Vivienda con ocasión del próximo Plan Estatal de Vivienda, "para gestionar o promover vivienda no es necesario especular".

Pero ¿tiene alguna ventaja el lujo para el inversor inmobiliario? "En este momento el lujo tiene más margen y más recorrido. El comprador de lujo es menos sensible al precio, y eso nos permite jugar más con los precios y sacar un poco más de rentabilidad. El comprador de residencial medio en primera residencia va más apurado en precio, y, con la subida de costes, no hay mucho recorrido al alza. Vas con márgenes más ajustados y menos capacidad de maniobra", explica Gómez-Acebo.

Y en un plazo competitivo, dentro de las inversiones alternativas: "En el private equity sabemos que tenemos que esperar 7, 8, 10 años. Aquí lo normal es que no tengamos que esperar más de cuatro para recuperar la inversión", apunta Gómez-Acebo.

El sector ha sido líder en el primer semestre, con un crecimiento interanual del 20% y cerca de 1.800 millones de euros de inversión. El segmento vacacional domina. "Las reuniones vía Zoom o Meet han hecho que el hotelero de negocios no tenga tanta demanda, pero el vacacional está creciendo a un ritmo alto", señala Gómez-Acebo. Además, "sigue siendo la modalidad preferida los hoteles de 4 y 5 estrellas, que son las tres cuartas partes del total invertido en julio. Es decir, que los fondos confían más en el turista de poder adquisitivo alto", lo que favorece a España por el tipo de turista al que se orienta.

España es el segundo país de la OCDE con mayor carga fiscal en vivienda y, para el director de Relaciones Institucionales de Urbanitae, "esa obsesión con la fiscalidad tiene poco sentido. Por ejemplo, ahora vamos a cargar un 100% de impuestos a la compra de vivienda por parte de extranjeros. Ese extranjero no comprará la vivienda y una vivienda que a lo mejor te podría generar 100.000 o 200.000 euros de impuestos que podrías dedicar a construir vivienda asequible no lo vas a generar".

"El sector inmobiliario tiene que asumir riesgos, porque para entrar en operaciones a los precios que están los suelos tiene que pagar bastante. Pero el promotor no se está haciendo de oro. Son buenas operaciones de inversión, pero no están encareciendo la vivienda, lo que la encarece son los suelos más caros y los costes más altos, y, por supuesto, la escasez de oferta", comenta Gómez-Acebo.

También comenta nuestros dos últimos proyectos en Navalcarnero, donde destacamos la importancia de impulsar el desarrollo de viviendas protegidas (VPPL) en nuestro país para garantizar el acceso a la vivienda y apoyar el crecimiento sostenible del mercado inmobiliario.

Nuestro director de clientes institucionales, José María Gómez-Acebo, da respuesta a esta pregunta.

Diego Bestard da respuesta a las últimas inquietudes del sector inmobiliario. ¡No te lo pierdas!

En esta entrevista, repasamos la trayectoria de Iñaki, su faceta como emprendedor, sus inicios como business angel y la formación de Vitamina K y K Fund.

¡Esperamos que os guste!

Analizamos este proyecto junto a José María Gómez-Acebo, Director de High Net Worth de Urbanitae y Sergio Arana, Director de Real Estate en Urbanitae.

Analizamos el proyecto junto a Enrique Gallego Toledo, Managing Partner de Quadratia; Tomás Guevara Sala, Director de inversiones de Quadratia; José María Gómez-Acebo, High Net Worth Director en Urbanitae e Ignacio Prieto, Real Estate VP en Urbanitae.

Por otro lado, el CEO de Urbanitae afirmaba en una entrevista reciente que la plataforma no invertiría en activos residenciales en alquiler. ¿Ha cambiado en algo la estrategia de la compañía?

Por otro lado, la Coworking Space Conference 2023, que se acaba de celebrar en Valencia, muestra el entusiasmo actual por los espacios de trabajo flexibles. "Estuvimos muy cerquita de publicar uno", afirma el CEO de Urbanitae, "pero al final no salió adelante por un tema de estructuración, más que del plan de negocio". ¿Hay hueco en la cartera de Urbanitae para estos activos?

En todo caso, las variaciones en los precios no preocupan en exceso a Urbanitae, ya que su modelo de negocio no depende de comprar a un precio y vender a otro. "Nosotros hacemos fundamentalmente promoción de obra nueva que suele estar vendida cuando entramos a financiar nosotros", explica Bestard.

Urbanitae ha financiado ya más de 80 promociones y "hemos visto de todo, desde el covid a la guerra de Ucrania, pasando por la escasez de suministros". El principal problema que puede aparecer: los retrasos en los plazos.

La falta de espacio se traduce, también, en una mayor demanda de trasteros. Un sector que, desde el punto de vista de la inversión, atraviesa un gran momento. Urbanitae financió en unos minutos su undécimo proyecto con Grupanxon, con récord de inversores.

Depende para quién. "En Urbanitae, la selección de proyectos tiene un sesgo oportunista –explica José María Gómez-Acebo–, es decir, seleccionamos proyectos que, por sus características ofrecen seguridad en cuanto a un nivel elevado de preventas, una ubicación atractiva, unos costes controlados y un plan de negocio sólido con un promotor de primer nivel". El director de Clientes Institucionales de Urbanitae considera que, aunque el sector "no va a ir tan bien como en 2022, no se va a parar": la clave es encontrar oportunidades con cimientos sólidos.

Así pues, el rol de actores alternativos, como los fondos de inversión y, en particular, el crowdfunding inmobiliario, no ha dejado de crecer. ¿Llegarán a suponer el 50% del total de la financiación inmobiliaria, como ocurre en otros países de nuestro entorno. En este interesante debate, Carolina Roca, presidenta de Asprima y directora general del Grupo Inmobiliario Roca; Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae, e Ignacio Novela, partner del fondo de deuda alternativa Terram Capital, discuten el presente y el futuro de la financiación alternativa al ladrillo en España.

El sector de lujo, que se distingue por su resiliencia en el propio ámbito del real estate, ofrece oportunidades atractivas. La gestora Neodomos ha constituido un fondo de 15 millones de euros para comprar y reformar viviendas de alto standing de Madrid y Barcelona. Urbanitae ya ha mantenido reuniones para concretar operaciones de este tipo, que presentan la ventaja de tener plazos sensiblemente menores".

Ahora bien, el futuro inmediato plantea sus propias complicaciones. Como explica el director de Clientes Institucionales de Urbanitae, en el último trimestre de 2022 "anticipamos una mucho mayor cautela, que es consecuencia de un contexto macroeconómico más complicado, volátil e incierto".

El interés por la inversión inmobiliaria no descansa. "Al final, lo que estamos viendo es que ante la incertidumbre económica que hay, la gente tiende a refugiar su dinero, y el valor refugio por excelencia", comenta Bestard. Ello a pesar de que los proyectos suelen durar unos dos años, en los que pueden ocurrir muchas cosas... "La gente tiende a pensar que el riesgo comercial es hacia el final del proyecto, cuando es justo al principio. Es decir, los promotores tienen que vender un mínimo del 50% de la promoción antes de empezar a construir, porque si no el banco no financia la obra. Al final, lo que el inversor tiene que pensar es: ahora mismo, ¿tiene sentido comprar esos pisos?".

Los hoteles atestiguan la pujanza de la inversión. Hasta septiembre acumulan 2.000 millones, que es la cifra más alta desde 2018, como recoge EY. "Tras meses de contención ante la incertidumbre sobre el turismo pospandemia, se cierran las transacciones, especialmente en el sector del lujo".

El entusiasmo no se agota en el segmento multifamily: la logística es el segundo segmento que más crece, y las oficinas han consolidado su recuperación tras la pandemia.

Algo parecido ocurre con el coliving, "un modelo que los países nórdicos tenían implementado desde hace décadas", explica Diego Bestard. El atractivo de estos proyectos no se limita a las personas que vivien y trabajan en ellos, sino a los inversores. Como explica el CEO de Urbanitae, "generan unas rentabilidades bastante razonables, sin algunos de los problemas que tiene el alquiler tradicional de larga duración". Además, cubren un nicho de mercado al alza, el de los nómadas digitales.

Las cifras contrastan sobremanera con lo visto en 2021: la pandemia lastró las operaciones por debajo de los 4.000 millones de euros en los seis primeros meses del año. En el mismo periodo de 2022, el volumen supera los 16.000 millones. Como explica José María Gómez-Acebo, director de Clientes Institucionales de Urbanitae, la inversión "se está beneficiando de la fortaleza del dólar frente al euro y, por tanto, está habiendo mucho interés transfronterizo no solo de Estados Unidos sino de otros mercados".

Todo ello en un contexto de dificultad, que al encarecimiento de los materiales y la energía suma la falta de mano de obra en la construcción. El CEO de Urbanitae explica que ello no ha supuesto hasta la fecha más que alguna "dificultad de ralentización, pero nada serio". Pero ¿qué ocurriría con el dinero de los inversores si un proyecto no saliera adelante?

El CEO de Urbanitae repasa también los planes de Tiko, que ha anunciado una ronda de inversión de entre 35 y 45 millones y el desembarco de Evernest en Madrid, una red de agencias inmobiliarias diferente a las demás...

Pero no solo la vivienda atrae a los inversores. Segmentos como el de las residencias de estudiantes viven un boom en España. "Llevan ya bastante tiempo sonando. Es verdad que es algo distinto, porque el riesgo aquí es más bien que funcione la residencia como empresa", apunta Bestard.

Quizá por ello cada vez más gente se plantea la compra de una casa como inversión. Así lo pone de manifiesto el último observatorio de la promotora Aedas Homes. La inversión aparece como el segundo motivo de compra, tras la motivación de cambiar a una casa más grande.

El CEO de Urbanitae explica que el modelo de la compañía es atractivo para los promotores porque les permite adquirir el suelo que necesitan para desarrollar sus promociones. "Los promotores grandes, que cotizan en Bolsa, tienen como socios a grandes fondos de inversión que les facilitan ese capital para que puedan ir comprando suelo, pero para promociones pequeñas y medianas no existe ese socio".

Y, para los inversores, ¿qué ventajas tiene? "La primera, el acceso a grandes oportunidades" con edificios en el centro de grandes ciudades, locales prime... Y la segunda "la diversificación. Si tienes 10.000 euros para invertir, puedes tener hasta 20 activos" por toda España.

Ello es evidente también en los números de Urbanitae, que ha superado en la primera mitad del año su cifra de facturación de todo 2021.

También destaca el modelo de Vivla, una proptech especializada en la copropiedad de viviendas vacacionales. Un sector cuyas perspectivas son "buenísimas", a juicio del CEO de Urbanitae, dado el atractivo turístico de España en todo el mundo. El modelo de Vivla, que acaba de vender su primera propiedad en Formentera, tiene similitudes con el de Urbanitae. En este caso, en lugar de reunir a miles de inversores, Vivla junta a ocho personas para convertirlas en copropietarias de inmuebles de lujo que pueden disfrutar durante seis semanas al año.

Otro de los segmentos que vive un buen momento es el build to rent, con actores destacados como Neinor Homes. "Nosotros hemos hecho BTR con Gestilar en Pozuelo", recuerda el CEO de Urbanitae. La promoción se ha venido a un fondo que pondrá las viviendas en alquiler tan pronto estén terminadas. La modalidad de rentas "permitirá que cualquiera, con poco dinero, pueda tener un porcentaje pequeño de un activo que esté generando alquileres todos los meses, un tipo de inversión que todo el mundo entiende".

Un sector al alza es del las flipping houses, la compra, reforma y venta en poco tiempo de una vivienda para sacarle rentabilidad. Bestard explica que Urbanitae ha hecho algunos proyectos de este tipo, si bien están especializados en la obra nueva. El CEO de Urbanitae habla del atractivo de estas fórmulas para los particulares y también de los próximos proyectos de inversión de la plataforma en Burgos y Sabadell.

Recientemente el iBuyer Casavo ha levantado una ronda de 100 millones de euros, lo que sitúa su valoración "en una cifra cercana a los 1.000 millones, dependiendo del nivel de dilución", apunta Bestard. Además, ante el panorama complejo que se avecina, surgen también nuevas alianzas, como la sellada entre Spotahome y Tuio.

De hecho, en Urbanitae nos hemos planteado integrar el blockchain: "Lo hemos estudiado bastante y en el futuro vemos claramente incluir un mercado secundario en el que se puedan comprar y vender participaciones de nuestros proyectos –explica Bestard–, y una de las maneras más seguras y sencillas de hacerlo sería un sistema tokenizado de blockchain". Aunque por el momento es una idea, matiza, "y tenemos mucho desarrollo por delante".

Entretanto la compañía publica nuevos proyectos y avanza su segunda operación con Inmobiliaria Espacio.

Las oficinas aparecen como el activo más rentable según Idealista, con un 11,2%. También la inversión hotelera coge fuerza. Totalizó 1.521 millones en España en la primera mitad del año, un 35% más que en los seis primeros meses de 2021, según Colliers. Gómez-Acebo matiza que, pese a que existe un pipeline de proyectos de 1.800 millones para el segundo semestre, la incertidumbre pesa. "Los hoteles están registrando buenas ocupaciones, pero los márgenes no están mejorando", apunta.

El sector logístico es otro de los que vive un buen momento. Savills cifra en 14.300 millones de euros la inversión registrada en el primer trimestre a escala europea. Números que superan el récord del año anterior, 11.500 millones.

Bestard analiza también el peso de factores como la incertidumbre derivada de la guerra en la ralentización de los visados de obra nueva que lamenta Asprima. Y revela que, aunque Urbanitae sigue centrada en la promoción residencial, está atenta a oportunidades en segmentos al alza, como el hotelero el del senior living.

La española Libeen sigue apostando por el alquiler con opción a compra. Con un modelo que permite acceder a la primera vivienda con solo el 5% del precio ahorrado (en lugar del en torno al 33% habitual), suma 30.000 usuarios. "Tiene muchísimo tirón. La entrada de Cusp Capital hace prever que Libeen podría internacionalizarse pronto", apunta Bestard.

Por su parte, Urbanitae ha firmado recientemente un acuerdo con gibobs allbanks para facilitar –aún más– la financiación a promotores. El CEO de Urbanitae explica que la alianza "deja más definidas las líneas de colaboración y permite que promotores que llegan a la plataforma también puedan encontrar con gibobs financiación alternativa en el caso de que el banco no entre".

El sector inmobiliario sigue, de hecho, atrayendo atención. Cada vez son más los fondos, como el belga DPAM, que pujan por el residencial. "A nosotros nos viene muy bien, porque lo que hacen estos fondos es comprar activos inmobiliarios: nosotros nos dedicamos a producirlos y luego venderlos", señala Bestard.

El CEO de Urbanitae hace balance de los seis primeros meses del año, en que la compañía ha superado la facturación de todo 2021. "Todo indica que este año vamos a crecer alrededor de un 300%... La dinámica de mercado indica que podríamos hacer hasta 50 o 100 veces la producción que estamos haciendo ahora mismo y todavía habría mercado". Entre los retos para Urbanitae en lo que queda de 2022, traer activos en rentabilidad.

Ahora bien, la subida de los precios implica también un acceso más complicado a la vivienda para los particulares. La demanda inmobiliaria efectiva podría caer entre un 15% y un 20%, según la comercializadora Donpiso. El alza de precios prevista para este mismo mes encarecerá las hipotecas, complicando el panorama. "Hay un segmento de la demanda que va a retirarse del mercado, pero eso no significa que los precios vayan a bajar", señala Gómez-Acebo, por la seguridad que aporta el inmobiliario ante esa misma inflación.

El interés se extiende, también, cada vez más a la periferia de los núcleos urbanos, como apunta un estudio de Fotocasa. Urbanitae está especializada en promoción residencial de obra nueva, pero no ha financiado aún proyectos rurales, pese a que "a la plataforma nos ha llegado de todo", como explica Bestard. "Por visibilidad de mercado y por entender muy bien cómo puede funcionar, nos hemos ceñido a núcleos urbanos".

Bestard habla también del proyecto La Moraleja, "uno de los más singulares" de los que ha financiado Urbanitae hasta la fecha. Se trata de una oportunidad única para el pequeño inversor de participar en la promoción de un activo –una vivienda de superlujo en La Moraleja– que está previsto vender por 17 millones de euros. Algo que "hubiera sido impensable antes de la llegada de Urbanitae".

Apostar por el inmobiliario, además, es una opción útil para paliar problemas como el acceso a la vivienda. "La gente piensa que inversor inmobiliario quiere decir comprar casas y subirles mucho el precio para que la persona media no pueda acceder a la vivienda. Bueno, pues la inversión inmobiliaria a través de Urbanitae permite que los promotores construyan más", añade el CEO de Urbanitae: "Cuando alguien invierte en Urbanitae está ayudando a que haya más vivienda".

El apetito inversor es patente en el caso de Urbanitae: para acomodar la demanda, ha desarrollado sistemas como el prefunding o el establecimiento de tickets máximos. Todo ello ha hecho que sea una de las plataformas mejor valoradas por su atención al usuario. "El hecho de que seamos una plataforma de inversión online no quiere decir que no haya personas detrás", concluye Bestard.

También el logístico vive un momento de auge. Según Savills, en 2021 la inversión en todo el mundo superó los 278.000 millones de euros, un 66% más, impulsado sobre todo por el comercio electrónico. "Se calcula que en 2025 las ventas online serán el 25% del gasto total", 10 puntos más que hoy.

El dinamismo del mercado inmobiliario y, en particular, de la obra nueva parecen abonar esa tesis. En abril, la compraventa llegó a niveles récord de 2008. La pandemia y la subida de los costes han lastrado la construcción. "Esto hace que haya menos oferta y, por ende, la demanda sube. Se calcula que hay una demanda estructural de entre 120.000 y 130.000 viviendas cada año en España y estamos construyendo por debajo de las 90.000". Es lógico que los precios suban.

Al mismo tiempo, "comercializar el proyecto desde la demanda, y con unas necesidades de financiación solucionadas de una forma más racional, más económica y más democrática está cargado de lógica tanto para los promotores como para las cooperativas", en opinión de Augusto Abril.

Las perspectivas económicas no parece que vayan a alterar este escenario de momento. "Nuestro track record es bueno y se ha visto que, incluso con covid de por medio y los costes de construcción disparados, los proyectos siguen funcionando muy bien". Aunque los tipos suban y mejore la rentabilidad de otros activos seguros, como los bonos o el oro, o incluso los activos en alquiler, es difícil que igualen los de la promoción inmobiliaria, que están en en torno al 15% anual.

Urbanitae viene de cerrar un mes histórico: cinco proyectos, uno de ellos con la prestigiosa Inmobiliaria Espacio, que suman un valor cercano a los 10 millones de euros. "El récord anterior de financiación en un mes rondaba los cinco millones, también de Urbanitae", lo que hace más meritorio el logro. Urbanitae, que abre un proyecto de financiación en la zona de Embajadores, en Madrid, esta tarde, se plantea salir fuera de España en 2023 con la implantación de la nueva normativa europea sobre crowdfunding.

El acceso a financiación está entre los retos de un sector que construye al año 2,3 viviendas por cada mil habitantes, lejos de la media europea y más aún de países como Francia. En la Comunidad de Madrid, el Plan Vive aspira a añadir 10.000 viviendas al parque en los próximos años; 5.406 ya están tramitando su licencia, como explica José María García, viceconsejero de Vivienda de la CAM.

Bestard analiza, además, el proyecto que lanza esta tarde en Sevilla, de la mano de Grupo Abauco y avanza más proyectos próximamente.

Bestard detalló las cifras claves del proyecto abierto, L'Alqueria Denia, una promoción de 63 viviendas en esta localidad alicantina que promueve nada menos que Inmobiliaria Espacio. Una prueba de que también grandes promotoras ven en el crowdfunding una vía de financiación para sus proyectos. A la profesionalidad probada de Espacio se añade el bajo riesgo relativo del proyecto, que ya cuenta con cerca del 60% de preventas y licencia de obra concedida.

El CEO de Urbanitae explicó, además, los cambios en la manera de comunicar los proyectos de equity o plusvalías, con tres nuevos escenarios donde no se especifica la rentabilidad estimada por exigencias del regulador. En el caso de L'Alqueria Denia, ha señalado, "la rentabilidad estará en línea con la de proyectos de este tipo, que suelen andar por el 15% de TIR".

Los inversores están aumentando su asignación en el sector inmobiliario en busca de valor y rendimientos superiores, sobre todo ante la "extrema volatilidad" de activos como la renta variable. En concreto, existe una actividad elevada en los sectores de living, oficinas, logístico y retail. Gómez-Acebo destaca también el auge del alquiler residencial, que podría crecer hasta el 35% desde el 25% actual, aunque la salida de Blackstone de España ante la incertidumbre regulatoria oscurece algo estas previsiones.

Bestard apunta que. a nivel internacional, el proptech se orienta más a oficinas y centros comerciales, pero que en España hemos incidido más en el residencial, como prueba el caso, por ejemplo, de Clikalia. La colaboración entre corporates –empresas inmobiliarias tradicionales– y proptechs, como se ha visto con Colonial, Azora, Lartech o Merlin, dibuja un 2022 interesante.

Bestard también hizo un repaso de las rentabilidades reales generadas por Urbanitae en los proyectos devueltos y explicó cómo tributan dichos dividendos de cara a la campaña del IRPF, así como la nueva funcionalidad –el certificado de retenciones– que ya ofrece la plataforma.

"En inmobiliario el factor limitante es el suelo: no se está construyendo todavía mucho y, por tanto, hay una estabilidad de oferta y demanda que permite esperar que se preserven precios y, por lo tanto, se conserva el valor de los ahorros frente a la inflación". Así lo ve José María Gómez-Acebo, director de Clientes Institucionales en Urbanitae. De acuerdo con Inviertis, el inversor particular está detrás del 80% del total de las inversiones del mercado residencial, "bien propietarios que quieren vender, bien pequeños y medianos inversores no profesionales que retiran posiciones en Bolsa y cripto por la volatilidad y las recolocan en inmobiliario para preservar su patrimonio".

El caso de los trasteros, que vive un momento de auge en España, es un ejemplo claro. Por el importe de las operaciones y rentabilidad, supone una puerta de acceso al mercado para muchos ahorradores.

Gomez-Acebo repasa, además, los tipos de activos inmobiliarios más interesantes para invertir y anticipa que 2022 será un buen año para la inversión en bienes raíces. "No creemos que la subida de tipos de interés vaya a ser significativa, porque los Estados están tan endeudados que no podrían afrontar el servicio de la deuda con tipos muy superiores a los actuales".